Германия — Расторгнуть нельзя простить - «Новости»

ПРАВО ИМЕЮ

                           — Добрый день, уважаемая редакция «МК в Германии» и господин Максим Британов!

Прошу вашего совета в ситуации, связанной с арендой жилья.

Недавно я получил уведомление о расторжении бессрочного договора аренды с требованием освободить квартиру в течение двух недель. Основанием названа якобы возникшая задолженность по арендной плате. В квартире я проживаю с 2022 года.

Еще при заселении арендодатель сообщил о предстоящих масштабных ремонтных работах в подъезде и на фасаде и устно пообещал снижение аренды на время ремонта. Однако после начала работ письменного уведомления о размере и порядке уменьшения платы я не получил. Условия проживания существенно ухудшились: постоянный строительный шум, пыль и практически полное отсутствие вида из окон.

Я дважды обращался к арендодателю по электронной почте с просьбой официально оформить снижение аренды, но ответа не получил. В течение восьми месяцев я оплачивал аренду на 20 % ниже договорной суммы, предполагая последующий перерасчет либо возможность доплаты разницы.

Вместо этого я получил уведомление о расторжении договора и требование срочно освободить квартиру, что считаю неправомерным. Ситуацию усугубляет и то, что в личном разговоре арендодатель допускал уничижительные и, на мой взгляд, оскорбительные высказывания.

Прошу разъяснить, какие правовые шаги я могу предпринять, чтобы защитить свои интересы, сохранить жилье и отстоять свои права как арендатора.

Заранее благодарю за рекомендации.

С уважением,

Артем Т., Нюрнберг

                                                              —  Уважаемый Артем!

Согласно § 543 Abs. 2 Nr. 3 Гражданского кодекса Германии (BGB), арендодатель вправе расторгнуть договор аренды без соблюдения срока уведомления, если арендатор допускает существенную просрочку по оплате. Однако такое расторжение возможно лишь при наличии фактической задолженности по аренде. В рассматриваемой ситуации арендатор снизил арендную плату на 20 %, считая это обоснованным в связи со значительными неудобствами, вызванными ремонтными работами.

В соответствии с § 536 Abs. 1 BGB арендатор имеет право на уменьшение арендной платы, если в жилом помещении имеется недостаток, который делает его использование по назначению невозможным либо существенно затрудняет. Судебная практика неоднократно признавала строительный шум, пыль и утрату вида из окна существенными недостатками, дающими право на снижение арендной платы.

Тот факт, что арендодатель не подтвердил уменьшение платы письменно, не исключает возможности ссылаться на устную договоренность и фактические обстоятельства, свидетельствующие о наличии недостатков. В таком случае расторжение договора по причине предполагаемой задолженности может быть признано недействительным.

Размер снижения арендной платы определяется степенью фактических неудобств. Снижение на 20 % при описанных условиях может быть оправданным, однако в каждом конкретном случае требует индивидуальной правовой оценки.

В первую очередь целесообразно попытаться урегулировать ситуацию во внесудебном порядке, направив арендодателю письменное требование об отзыве расторжения договора и признании правомерности уменьшения арендной платы. Если соглашение достигнуто не будет, арендатор вправе обратиться в суд с иском о признании расторжения недействительным (§ 256 ZPO). Дополнительно возможно подать заявление о принятии обеспечительных мер с целью предотвращения выселения до окончательного решения суда.

Кроме того, при наличии оскорбительных высказываний со стороны арендодателя арендатор вправе рассмотреть возможность защиты своего права на уважение личности в установленном законом порядке.

Ответ подготовили адвокат Ирина ГЕРМАН, адвокат Максим БРИТАНОВ, Fachanwalt für Familienrecht / Fachanwalt für Migrationsrecht, Адвокатское бюро Фабрика права Britanow & Dr. Hirsch | Tel: 069 26 49 22 420 (de) или 069 26 49 22 422 (рус.) | Fax: 069 26 49 22 444 | www.lawfactory–frankfurt.de, E–Mail: info@lawfactory–frankfurt.de | WhatsApp: +49 178 1689562.

Об этом говорит Германия:

Германия — Простуда, которая бьет в сердце. Грипп «на ногах» и спорт через силу могут закончиться миокардитом

Германия — Топливный удар: Берлин прижал АЗС. Правительство пытается сбить панику, но настоящий кризис уже ползет по всей экономике

Германия — Охота на тихого убийцу. Больничные кассы начнут оплачивать проверку на рак легких — но только для узкой группы риска

Германия — Клингбайль тронул священную корову. Спор о налоговой льготе для супругов давно перестал быть чисто бухгалтерским вопросом

Германия — Кашель, который крадет воздух. Фиброз легких долго выглядит почти безобидно, но именно в это время болезнь медленно отнимает дыхание

Германия — Уроки на износ. Гонка за оценками, буллинг, чувство бессилия и социальное неравенство все сильнее бьют по психике детей

Германия — Книжный капкан. За разговорами о редких изданиях, по версии следствия, стояла жесткая модель выкачивания денег из доверчивых владельцев домашних библиотек

Германия — Шампунь с привкусом нефти. Пока Ближний Восток лихорадит, немецкий покупатель рискует платить больше за самые обычные товары

Германия — Белый халат, черный след. Нильсу Хёгелю отказали в досрочном освобождении: суд счел, что масштаб его вины исключает стандартный сценарий после 15 лет

Германия — Зеленые взяли Мюнхен. Социал–демократы теряют город, который слишком долго считали своим, Зёдер считывает сигнал

Германия — Союз без романтики, брак без любви. После выборов регион идет к «большой коалиции», в которой почти не осталось места для иллюзий

Германия — Не мойкой единой. Соль, ямы и сырость бьют по автомобилю сильнее, чем кажется: весенний чек–лист для тех, кто не хочет сюрпризов на дороге